（一）股利分配政策

本公司的股利分配采取同股同利的原则。根据公司章程规定，公司税后利润按下列顺序分配：

1、弥补以前年度亏损；2、提取10％的法定公积金；3、提取5～10％的法定公益金；4、提取任意公积金；5、支付普通股股利。

公司不在弥补公司亏损和提取法定公积金、公益金之前向股东分配利润。利润分配在公司股东大会对利润分配方案作出决议后，两个月内完成股利的派发。

公司可以采取现金或者股票方式分配股利。

本公司在分配股利时，将按照法律规定代扣代缴各股东所获股利收入应缴的税金。

公司预计本次A股发行后首次分配股利的时间为2001年12月底之前。经2000年7月26日股东大会讨论通过，公司本次新发行的A股股票上市后，持有本公司股份的新老股东将共同享有公司历年来未分配利润的股利分配权利。

（二）公司历年发放股利情况

1997年4月7日，公司股东大会通过了关于1996年度每股派0．245元的利润分配方案，并进行了实施。

1998年4月22日，公司股东大会通过了关于1997年度每股派0．132元的利润分配方案，并进行了实施。

1999年5月30日，公司股东大会通过了关于1998年度每股派0．025元的利润分配方案，并进行了实施。

2000年2月27日，公司股东大会通过了关于1999年度每股派0．24元的利润分配方案，并进行了实施。

2000年7月26日，公司股东大会通过了关于2000年4月30日以前公司滚存利润每股派0．70元进行分配的方案，并进行了实施。

八、发行人情况

（一）发行人名称：北京天鸿宝业房地产股份有限公司BEIJINGTIANHONGBAOYEREALESTATECO．，LTD（二）发行人成立日期：1993年12月29日（三）发行人住所：北京市东城区安定门外大街185号京宝大厦四层（四）发行人历史沿革

公司是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）第128号文《关于批准设立北京宝业房地产股份有限公司的批复》批准，由北京市房地产开发经营总公司（1998年9月，北京市房地产开发经营总公司更名为北京天鸿集团公司，即天鸿集团）、北京华澳房产有限公司、北京市房屋建筑设计院共同发起并拟向其他社会法人和内部职工定向募集股份设立的股份有限公司；根据该批复，公司的股本总额为7000万股，每股发行价1．00元，其中发起人认购4650万股，向社会法人募集2175万股，向内部职工募集175万股。在公司筹建过程中，北京市经济体制改革委员会京体改委字（1993）第152号文《关于同意北京宝业房地产股份有限公司注册登记后再募集内部职工股的批复》同意公司先募集法人股6825万股，并注册登记，保留公司内部职工股额度175万股。公司设立时，发起人认购4650万股，定向募集法人股2175万股，股份总额为6825万股，上述股份发行价每股1．00元，均由公司股东以现金认购。公司于1993年12月29日在北京市工商行政管理局注册登记，并取得《企业法人营业执照》。公司成立后，一直未募集内部职工股。

1996年12月24日，经北京市人民政府办公厅京政办函〖1996〗145号文批准，公司由原以定向募集方式设立的股份有限公司重新确定为以发起方式设立的股份有限公司，并于1996年12月31日在北京市工商行政管理局重新登记注册。公司的发起人为北京市房地产开发经营总公司、北京华澳房产有限公司、北京市房屋建筑设计院、海南宝华实业股份有限公司、北京市房地产开发经营深圳公司、京华房产有限公司、京华房产有限公司工会、北京宝华饭店、北京宝信实业发展公司、北京市房屋建筑设计院工会、北京市房地产开发经营总公司工会等11家单位。目前，公司股东为天鸿集团、海南宝华实业股份有限公司、北京市房地产开发经营深圳公司、京华房产有限公司、北京宝华饭店、北京市房屋建筑设计院及北京宝信实业发展公司等7家单位。

公司原名为北京宝业房地产股份有限公司，2000年4月经公司股东大会批准更名为北京天鸿宝业房地产股份有限公司，并于2000年5月26日在北京市工商行政管理局办理了变更手续。公司自成立以来，充分利用股份有限公司的经营管理优势，先后开发建设了回龙观（龙华园）小区、恩济庄二区北工程（定慧东里1、2、3号楼）、曙光花园小区等适合工薪阶层的文、教、卫系统及企事业单位职工的住宅项目。公司1997、1998、1999年分别实现销售收入13，009．61万元、7，406．53万元、15，805．75万元，实现净利润1，098．11万元、1，864．9万元、3，505．54万元。截止2000年6月30日，公司资产总额55，583．20万元，净资产20，907．25万元。

公司开发的恩济庄二区北工程2号楼（定慧东里3号楼）于1996年被评为北京市“长城杯”奖工程，曙光花园于2000年3月被中国建筑文化中心、房地产世界杂志社入选“跨世界最佳住宅环境和最佳住宅房型”。2000年1月曙光花园小区荣获第六届首都建筑设计汇报展“城市绿化规划设计奖”。

（五）股东情况1、天鸿集团

天鸿集团持有本公司国有法人股3600万股，占本公司本次发行前总股本的52．76％，为本公司第一大股东。天鸿集团成立于1984年，原为“北京市房管局住宅建设经营公司”，1992年更名为“北京市房地产开发经营总公司”，1998年更名为“北京天鸿集团公司”。天鸿集团主要从事房地产的投资开发与经营及相关业务、物业管理、旅游、饭店管理，是具有城市开发一级资质、城建开发一等资信的北京市国有大型房地产开发企业，国家二级企业。天鸿集团自成立以来，在北京市先后开发了西罗园小区、石榴庄小区、青年湖小区、恩济庄小区、南磨房小区、天宁寺小区、幸福一村小区、幸福二村小区、东花市小区、永泰小区、莲花小区、华侨村、回龙观文化居住区等几十个住宅小区。天鸿集团于1994年被建设部、国家统计局评为“首届中国房地产综合效益百强企业”、1992年被评为“北京市经济百强开发企业”第二名。

2、海南宝华实业股份有限公司

海南宝华实业股份有限公司持有本公司社会法人股1750万股，占本公司本次发行前总股本的25．64％。该公司成立于1993年4月，主营旅游业、海洋资源和现代农业的开发，餐饮娱乐服务、房地产开发经营、仓储业等，目前注册资金为10，668万元。1999年3月，该公司发行人民币普通股（A股）1334万股，同年4月在上海证券交易所挂牌上市，股票代码600175。

天鸿集团是海南宝华实业股份有限公司第一大股东，持有海南宝华实业股份有限公司3214万股股份，占30．13％。

3、北京市房地产开发经营深圳公司

北京市房地产开发经营深圳公司持有本公司国有法人股983万股，占本公司本次发行前总股本的14．4％。该公司成立于1993年1月，主要从事在深圳市合法取得土地上的房地产单项开发业务，注册资金人民币2，000万元。

北京市房地产开发经营深圳公司是天鸿集团全资子公司。4、京华房产有限公司

京华房产有限公司持有本公司社会法人股260万股，占本公司本次发行前总股本的3．81％。该公司成立于1985年7月，系中外合资企业，主营公寓、写字楼的出租、出售，侨用四合院的新建、翻建、收购和经营，餐厅、康乐设施的经营及物业管理服务、日用百货等业务，注册资金人民币2，000万元。京华房产有限公司是中外合资企业，天鸿集团占其注册资本的70％。

5、北京宝华饭店

北京宝华饭店持有本公司社会法人股50万股，占本公司本次发行前总股本的0．73％。该饭店成立于1989年5月，主要从事旅客住宿、中餐、信息咨询、打字、复印及销售等业务，注册资金人民币228万元。

北京宝华饭店为集体所有制企业，天鸿集团对其具有实质的控制权。6、北京市房屋建筑设计院

北京市房屋建筑设计院持有本公司国有法人股50万股，占本公司本次发行前总股本的0．73％。该设计院成立于1979年8月，原名北京市住宅建筑勘察设计所，隶属于北京市房地产管理局，1989年1月更名为北京市房屋建筑设计院，1991年8月由事业单位转为企业单位。该设计院是具有建筑工程设计甲级资格、工程地质勘察乙级资格、工程总承包乙级资格的设计单位，主要从事建筑工程设计、工程地质勘察、建筑工程总承包、建筑装修设计、建筑工程可行性研究、电子计算机及外部设备的技术开发、咨询、服务等业务，注册资本人民币589万元。

北京市房屋建筑设计院是天鸿集团的全资子公司。7、北京宝信实业发展公司

北京宝信实业发展公司原名北京宝信房地产估价咨询公司，目前持有本公司社会法人股132万股，占本公司本次发行前总股本的1．93％。该公司成立于1993年7月，主要从事房地产估价、房地产开发咨询、中介服务、劳务服务、物业管理；建筑材料、装饰材料、机电设备、百货等销售业务，注册资本人民币1，000万元。

北京宝信实业发展公司是集体所有制企业，天鸿集团对其没有控制权。（六）发行人员工情况

目前，本公司职工人数为48人，其专业构成情况见下表：专业构成人数比例管理人员20 占职工总人数的41.7%工程技术人员20 占职工总人数的41.7%财务人员8 占职工总人数的16.6%

按学历划分，构成情况见下表：学历构成人数比例硕士及硕士研究生7 占职工总人数的14.6%大学本科30 占职工总人数的62.5%大专7 占职工总人数的14.6%中专4 占职工总人数的8.3%

按年龄划分，构成情况见下表：年龄构成人数比例51岁以上2 占职工总人数的4.2%41～50岁4 占职工总人数的8.3%31～40岁19 占职工总人数的39.6%20～30岁23 占职工总人数的47.9%

本公司员工中，拥有高中级职称的有28人，占总人数的58．3％；具有房地产专业或建筑工程专业资格共32名；公司员工中有3名具有注册房地产估价师资格，2名具有注册会计师资格、1名具有注册税务师资格。公司员工全部具有大中专以上学历。

本公司职工实行全员劳动合同制，并根据国家和北京市的有关规定，为职工建立基本养老保险个人账户，参加社会统筹养老保险。

（七）发行人的业务经营范围

经营范围：房地产开发、商品房销售；建筑工程咨询；室内外装饰装璜；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。

（八）发行人主要业务

本公司主要从事房地产的开发与经营，具体为商品住宅小区的开发建设，包括商品房、经济适用房、普通办公楼、商业设施以及土地等的开发与销售。

（九）发行人的主要产品及产量

本公司主导产品是商品住宅、普通办公楼及商业设施，公司自成立至今累计开工面积54．1万平方米，竣工面积37．5万平方米。

（十）产品销售

本公司开发项目全部在北京市，销售对象为能在北京市合法购买和使用住房的个人、企事业单位和政府部门，1997年销售额为13，009．61万元，1998年销售额为7，406．53万元，1999年销售额为15，805．75万元，2000年1－6月销售额为21，576．16万元。

公司销售分为预售期房和销售现房两种方式，公司销售部负责公司产品的销售工作，公司采用自销和委托代理销售方式进行销售。

随着经济的发展，社会分工越来越细，房地产开发也出现专业分工的趋势，特别是房产销售已逐渐形成专业化销售公司，为适应市场需求，扩大市场占有率，提高房产的销售水平，公司目前委托深圳市思源企业管理顾问有限公司代理销售曙光花园小区一期工程。

深圳市思源企业管理顾问有限公司是深圳思源集团公司的下属子公司，专门从事房地产营销策划和企业顾问服务，管理策划的项目主要有：南京金鹰大厦、北京天创世缘、北京通达花园、北京南磨房小区和目前的北京曙光花园小区。

（十一）公司开发项目的物业管理

根据国家和北京市有关规定，开发商开发的物业在业主委员会成立之前，由开发商选定物业管理公司负责物业管理，而在业主委员会成立之后，由业主委员会选择物业管理公司。目前公司开发的曙光花园在业主委员会成立之前，委托北京万佳物业管理有限公司进行物业管理，在业主委员会成立之后，由业主委员会根据有关规定自行选择物业管理公司。

（十二）公司开发项目的融资方式

本公司开发项目的主要融资方式为自有资金和预收房款，极少部分通过银行贷款。

（十三）原材料供应

公司生产用原材料主要是建筑材料及设备，包括木材、水泥、钢材、电梯、电气设备等，原材料及设备采购主要有以下几种方式：1、由施工单位按建造合同自行采购；2、由公司直接从生产企业采购；3、需进口的原材料和设备由公司委托其他公司代理采购。目前，建筑材料和设备供货充足，总体情况良好，本公司与原材料供应厂商保持长期、良好的合作关系。

本公司的开发土地主要是通过出让、政府划拨等形式获得。

本公司与供水、供电、天然气、电信等各公用事业单位有长期合作关系，在项目报批、建设、交付使用等方面均能满足要求，也从未因此而影响项目的实施和交付使用。

（十四）无形资产目前，本公司账面上没有无形资产。（十五）公司房地产开发资质及新技术、新设备的应用情况1、公司房地产开发资质

公司是经建设部于2000年7月7日审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业（证书号：建开企［2000］011号）。该资质为房地产开发的最高资质，具有该资质的房地产开发公司在国内开发项目的规模及开发地域均不受限制。

2、公司房地产开发专业技术人员情况

公司48名员工中，具有与房地产专业或建筑工程专业资格的各类人员共32名，占员工人数的66．7％。

3、公司新技术、新设备的应用情况

公司成立以来，特别注重与住房有关的高新技术应用，注重小区的规划和环境建设，提高住宅的功能和质量，开发出以人为本、面向二十一世纪的新型住宅。主要有：

（1）分户式燃气炉及地板辐射采暖系统技术的应用

公司于1996年开始开发曙光花园小区，该小区被北京市列为城市绿化试点小区，该小区的部分住宅采用分户式燃气炉及地板辐射采暖系统，在每户设置独立的壁挂式燃气热水炉作为采暖和生活热水的热源，室内采用地板辐射采暖系统，并在各户间的隔墙上采取了保温隔热措施。该项技术有许多优点，如能多方面节约能源、便于计量、降低费用、根据需要方便调节室内温度、舒适卫生、扩大房间的使用面积及保护环境、降低污染等。该项技术经过1998年和1999年冬季投入使用，效果十分明显，是北京市乃至全国首次大面积使用该项技术。

（2）住宅智能系统的开发和应用

公司于1996年开始开发的曙光花园小区，除采用分户式燃气炉及地板辐射采暖系统技术外，还进行了智能系统的开发和应用。该小区的智能系统包括周界防范系统、可视对讲系统、家庭自动化系统、网络布线和网络设备系统、车库管理系统、设备监控系统、多功能IC卡系统、电子公告系统等，其智能水平处于国内领先地位，具有系统齐全、性能先进、集成度高、方便适用等特点并创造了良好的经济效益和社会效益。

（十六）公司的主要经营策略和市场推广模式1、公司开发项目的市场定位和主要消费群体

在住房分配制度改革之前，公司开发的房产主要是提供给国家机关、企事业单位、机关等，主要消费群体为集团消费。

目前，公司开发的曙光花园小区市场定位为北京市西部大型生态智能化社区，主要面向北京市中西部的中高收入阶层人士和部分私营企业主；公司募集资金开发的回龙观文化居住区后期D05、D06项目市场定位为经济适用住房项目，即以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，主要消费者群体为符合购买经济适用房规定的北京市居民。

2、公司开发房产的类型

公司以开发建设住宅小区为主要业务，包括商品房、普通办公楼、商业设施，其中更以商品住宅为重点，开发的房产主要以出售为主。公司采用自主经营开发的项目经营模式。

3、公司开发项目的定价模式和销售理念

公司正在开发建设的曙光花园小区的定价是根据项目的地理位置、装修和设备标准、住宅的楼层和房屋的朝向、房型以及购买者的付款方式（分期付款、一次性付款或按揭）等综合考虑，以基本价格乘房屋价格调整系数（如折扣、房屋朝向层次系数等），采用“一房一价”的定价模式，目前价格从5800元／平方米至7500元／平方米不等，在定价时充分结合周边项目的平均价格水平以及项目成本状况统一考虑。曙光花园小区销售理念：以智能化和周边大规模绿化和亲水的良好生态环境，为购房置业者提供良好的居住环境和优质的产品和服务；回龙观文化居住区后期D05、D06项目由于定位为经济适用住房，因此执行由北京市政府规定的经济适用房的订价模式，以项目建设用地的征地拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费4项之和为基数，另加1－3％的管理费、贷款利息、税金和3％以下的利润，各项合计构成房屋的售价。该项目的开发经营遵循以下销售理念：以低廉的价格、优质的产品满足北京市中低收入家庭的购房愿望。

4、公司经营管理、品牌经营、员工素质、企业文化等方面的情况

公司以开发住宅小区为主要业务，注重品牌建设和各项基础管理工作，注重人力资源的储备和发展以及员工素质的不断提高，注重企业文化的建设以及企业的凝聚力的形成。

（1）由于房地产的高风险性，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟并不断扩大市场份额，公司十分重视企业品牌的建设，视品牌为企业的生命。公司重合同、守信誉，自公司成立以来合同履约率为100％，从未发生违约及合同纠纷的现象。公司有专人负责客户投诉工作，及时处理、解决客户的各种问题，以良好的服务取信于客户。公司通过严格的管理制度保证开发产品的质量，从未出现不合格产品，而且不断创造出优质产品，赢得了广大客户的认同。公司已经实施了企业CI工作，有严格的视觉识别系统、行为规范和工作标准。公司品牌和公司所开发项目的品牌在北京市房地产市场上有较高的知名度，曙光花园良好的销售状况就是公司品牌经营成果的佐证。目前，公司的品牌为公司与设计、施工、材料供应、土地供应等各单位的合作奠定了良好的基础。

（2）公司十分重视基础管理工作，有各项完善的管理制度，并已开始实施房地产企业ISO9000（2000版）的认证工作以严格的管理来保障公司的发展。公司依据《合同法》及其他各项有关规定及公司章程的有关内容完善了法人治理结构，并在公司内部建立了分工明确的组织管理机构，在财务管理、人事管理、计划统计、工程建设管理、销售管理、规划设计管理、档案管理等方面严格按照制度执行。公司建立了各项考核制度，通过考核来保障公司各项管理制度的执行。

（3）公司十分重视人力资源的储备和员工素质的提高。公司拥有一支高素质的员工队伍，大学本科以上学历的人员占职工总数的77．1％。公司十分重视员工的再教育，定期组织员工进行各种有针对性的培训和业务训练，保证企业的竞争能力。

（4）公司一贯重视企业文化的建设。公司已创办了定期出版的企业内部刊物，以加强信息交流；公司通过党、团、工会组织开展各项活动，并定期组织员工参与体育锻炼；公司定期评选优秀员工并给予奖励。公司具有很强的企业凝聚力。

（十七）公司经营管理体制及内控制度1、公司房地产开发项目的决策程序

（1）由公司前期开发部和销售部成立调查小组，对拟开发项目进行市场调查和项目现状调查、咨询规划要点和委托设计初步方案，并形成调研报告。

（2）公司资产经营部在此基础上编制项目建议书和可行性研究报告。

（3）公司总经理组织有关专家对项目进行分析、论证，并将论证结果上报公司董事会。

（4）公司董事会讨论通过后上报公司股东大会批准。（5）公司股东大会最终决定是否投资进行项目开发。2、开发项目管理架构的设置

公司设置相应的职能部门，各部门各司其职，相互配合，确保公司开发项目的顺利运作。开发项目管理架构的设置如下：

（1）前期开发部：主要负责市场调研及项目前期工作，负责规划设计的委托及报批工作。

（2）工程部：主要负责项目工程建设过程中的管理工作。

（3）资产经营部：主要负责工程预算的管理、计划统计、招投标及项目可行性研究工作，负责项目立项及办理建设手续。

（4）销售部：主要负责项目的营销策划、销售工作的具体实施及售后服务工作。

（5）财务部：主要负责生产经营过程中的资金收付与管理。

上述各职能部门在公司总经理、副总经理及三总师的领导下，进行项目的前期、工程建设及营销工作，保证按计划完成项目的开发建设。

3、公司质量控制体系

公司现已编制了全面的房地产企业ISO9000质量体系文件，对分承包方、施工单位等各方面的选择、考核及控制，均严格遵照质量体系文件的有关规定执行，主要有：

（1）对分承包方、施工单位的选择、考核及控制

在选择分承包、施工单位时通过招投标工作进行选择控制；在选定分承包、施工单位后通过公司驻现场代表与监理单位进行跟踪考核和控制；在工程结束后通过社会和政府部门质量监测部门考核施工质量，对获得优秀工程和奖项的施工单位在下次招标中优先选用。

（2）采用新材料、新工艺对质量的影响及对策

公司在项目开发过程中引入新材料、新工艺，一方面可以利用新产品先进的技术工艺，提高房地产产成品的节能及环保性能，降低开发成本，增强开发项目的市场竞争力。另一方面，由于新产品的市场检验期较短，使用者对产品的特性还不熟悉，因此，如果选择和使用不当，会对建筑产品的质量有一定影响。为避免出现质量问题，在使用新材料、新工艺之前，公司对相应技术和产品进行专门的考察，并聘请专家组对新材料、新工艺运用的可行性进行评估，并研究组织详细的施工方案。在施工过程中，注意与施工单位及材料供应商保持密切的联系，对出现的问题及时沟通。在产品已交付使用后，公司严格按照房屋“质量保证书”的有关规定进行产品的维护、检查、确保房地产产品的正常使用。同时，公司将新材料、新技术的使用经验加以总结，研究进一步改进的可能性。

（3）对特殊环境的项目的质量控制

房地产商品开发面临的特殊环境，主要指开发项目所处地区地上、地下存在文物，气候条件不利于开发或在环保方面有严格限制等情况。

公司采取以下措施加强对于在特殊环境下开发项目的质量控制：

①事前规避。在项目开发之前，进行全面的调查和论证，明确项目开发的可行性，必要时请专家对项目进行评估，提出多套施工方案以供选择。

②施工过程中采用合理的技术及施工工艺，确保施工质量。

③公司与施工单位及工程监理单位密切合作，对临时出现的情况及时进行沟通，合理解决。

④施工结束后，对项目进行质量跟踪，定期进行检查。（十八）本公司开发项目情况

本公司自成立至今，已开发建成回龙观龙华园小区和定慧东里1、3号住宅楼（恩济庄二区北工程1、2号楼），正在开发的项目有定慧东里2号商业办公楼（恩济庄二区北工程3号楼）和曙光花园小区一期工程，拟开发的项目有曙光花园小区二期工程（本次募集资金投向项目）、回龙观文化居住区后期D05、D06项目（本次募集资金投向项目）及动物园商业街3、4、5号地块。

1、回龙观龙华园小区（1）项目概况及资格文件取得情况

回龙观龙华园小区位于北京市北郊昌平区回龙观地区，该小区位于规划建设中的回龙观文化居住区的南侧，距德胜门15公里。小区总占地面积10．59公顷，总建筑面积15．4万平方米，其中居住面积14．1万平方米，公建配套面积1．3万平方米，共31栋多层住宅楼，居住总户数为1984户。

本项目已取得的项目资格文件包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证、国有土地使用权证及房屋所有权证。土地取得手续完备。

（2）项目经营模式本项目为本公司支付原用地方拆迁安置费用后由公司自主经营开发。（3）施工单位概况回龙观龙华园小区主要施工单位情况如下：

北京市城乡建设第二建筑工程公司。成立于1984年3月，系北京城乡建设集团有限责任公司核心层企业之一，国有独资企业，为工业与民用建筑工程施工一级企业，主要从事各种高层住宅、公共建筑及燃气、热力管道工程的施工，是全国500家最大建筑企业和全国500家最佳经济效益单位之一，1996年ll月8日通过ISO9002标准认证。该公司获得资信等级“AAA″证书。

北京市第一房屋管理修缮工程公司。成立于1986年10月，国家二级企业，主要从事建筑安装工程、房屋管理（物业管理）、电梯安装和运行、司炉供暖等业务，为工业与民用建筑工程施工二级企业，曾获北京市先进企业称号和全国房地产业精神文明先进单位称号，施工建设的大发正大有限公司肉食加工厂获北京市优质工程称号、农业部餐饮楼获北京市优质工程称号、银闸小区群体工程获北京市优质工程称号。

北京市昌平第二建筑工程公司直属施工公司。成立于1986年3月，集体所有制企业，为工业与民用建筑工程施工二级企业，主要从事建筑工程承包、仿古建筑工程承包及古建筑物修缮等业务，全国最大500家建筑业企业之一，1997年6月通过ISO9002质量体系认证。

（4）项目进度、工程质量、销售情况

小区于1993年底开始建设，96年底全部竣工，小区的合格品率为100％，小区优良品率达到81．44％。小区已于1999年基本售磬，并于1997年被评为北京市优秀物业管理小区。

小区内已交付使用的商品房无质量纠纷。（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况

本公司根据京房地物字［1999］第1088号文件《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第四条“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局”的规定不向购房者代收共用部位及共用设施设备维修基金。

2、曙光花园一期工程（1）项目概况及资格文件取得情况

曙光花园一期工程是规划中的北京市曙光地区农村改造试点工程中曙光花园小区的一部分，小区位于北京市海淀区京密引水渠西岸，为北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目，是北京市政府全力推动的城市绿肺工程。整个小区位于海淀区四季青乡境内，北起板井路（西郊机场路），南至市农科院蔬菜研究中心，东起蓝靛厂南路，西至规划中的四环路。曙光工程总占地面积115公顷，绿地占总用地面积的64．4％，其中曙光花园小区规划建设用地29．7公顷，总建筑面积67．75万平方米，其中高层住宅50．81万平方米，大型公共建筑6万平方米，配套设施面积10．94万平方米。

曙光花园小区由甲、乙、丙、丁四个区组成，甲区、丙区、乙1号楼及小学、托幼为一期工程。

曙光花园小区已取得的项目资格文件包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证。已开发的楼座中，望山园3号楼由于已全部售出，并已将产权过户给购房者，该楼国有土地使用权证已由北京市国土资源和房屋管理局收回。望山园4号、5号、8号楼已领取国有土地使用权证及房屋所有权证。甲7号、9号、13号、14号楼已领取国有土地使用权证，由于楼宇尚未竣工，因此房屋所有权证尚未办理。乙1号楼国有土地使用权证正在办理当中。本项目的土地取得手续是完备的。

本公司所有开发项目均严格遵守国家及北京市的有关规定，在开工之前将建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证办理完毕，商品房销售许可证、国有土地使用权证及房屋所有权证视项目进展情况办理。

（2）项目经营模式

曙光花园小区由本公司与北京海青曙光房地产开发中心合作开发，由北京海青曙光房地产开发中心负责提供建设用地，本公司负责小区的建设资金、工程建设及经营管理工作，项目建成后按合同约定的比例进行分配。目前协议正在履行当中，协议执行情况良好。

本公司对该项目有实际控制权。

曙光花园合作开发方北京海青曙光房地产开发中心简介：北京海青曙光房地产开发中心成立于1995年，主要负责海淀区四季青乡曙光地区115．74公顷绿化试点工程工作，包括曙光花园67．75万平方米的小区、曙光杏石园7万平方米的住宅及曙光43公顷的绿化公园和绿化带的开发建设，自该中心成立以来，已完成了曙光地区115．74公顷的土地征用和约3万平方米的住宅建设，目前正与本公司合作开发建设曙光花园小区。

公司与北京海青曙光房地产开发中心共同开发曙光花园项目的合法性：1997年3月，北京市计、建两委发文《关于确认曙光花园小区建设单位的函》，同意由北京市房地产开发经营总公司（现北京天鸿集团公司）与北京海青曙光房地产开发中心合作开发曙光花园项目。2000年5月29日，北京市计、建两委以京计基函字（2000）第223号文函复北京天鸿集团，同意该项目转为由北京天鸿宝业房地产股份有限公司开发建设。因此，公司与北京海青曙光房地产开发中心共同开发曙光花园项目是合法的。

（3）施工单位概况曙光花园一期工程主要施工单位情况如下：

北京城建五建设工程有限公司。该公司成立于1992年6月，注册资本6，000万元，隶属于北京城建集团有限责任公司，为工业与民用建筑工程施工一级企业，1996年通过ISO9002质量认证，2000年第二次通过质量认证，先后四次获得“首都文明单位”称号。主要承建工程：北京地铁工程、中国康复研究中心、突尼斯国家档案馆、希尔顿酒店、方庄小区、世纪村小区等，其中中国康复研究中心和北京市人大办公楼工程被评为国家建筑业最高奖———“鲁班奖”。

北京城建二建设工程有限公司。该公司成立于1996年5月，注册资本6，000万元，隶属于北京城建集团有限责任公司，为工业与民用建筑工程施工一级企业，1996年通过ISO9002质量认证，承建的文化部综合办公楼工程荣获1998年度“中国建筑工程鲁班奖”（国家优质工程）、参加建设的北京新东安市场工程荣获1999年度“中国建筑工程鲁班奖”（国家优质工程），承建的电子科技大厦工程、对外经贸大学留学生宿舍工程获1998年度“长城杯”工程。

北京市第三住宅建筑工程公司。该公司成立于1982年5月，注册资金3，139万元，隶属于北京住宅开发建设集团总公司，为工业与民用建筑工程施工一级企业，1998年通过ISO9002国际标准质量体系认证。

北京市朝阳田华建筑集团公司成立于1994年6月，注册资金5，180万元，集体所有制企业。为工业与民用建筑工程施工一级企业，承建的“平乐园小区东一区3号楼”工程评为1996年度“长城杯”奖工程，“平乐园小区18号住宅楼工程”评定为1995年度市级优质样板工程，“北京平乐园东Ⅱ区21号住宅楼”获1995年度建设部优质样板工程。

（4）项目的投资和项目进度、工程质量、销售情况

曙光花园一期工程总投资额91864．71万元，其中已完成投资额42839．07万元。一期工程于1996年开工，规划面积为33．78万平方米，至2000年10月，已竣工面积14．70万平方米，正在施工面积13．67万平方米，未开工面积5．36万平方米，工程优良品率达到89％，目前市优工程率为32％（获优良品的工程已全部入围市优工程评选，结果待定）。一期工程预计2001年全面完工；项目目前建设进展情况正常，无停工可能。

曙光花园小区的销售情况（至2000年10月前已取得商品房销售许可证的可销售部分）：

总体情况已售情况已售比例套数（套）792 613 77%++++面积（平方米）93288.77 74516.87 79%

其中预售478套，占已销售的77％，按揭贷款82套，占已销售的13％。（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况

本公司根据京房地物字［1999］第1088号文件《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第四条“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局”的规定不向购房者代收共用部位共用设施设备维修基金。

3、定慧东里1、2、3号楼（恩济庄二区北工程）（1）项目概况及资格文件取得情况

定慧东里1、2、3号楼（恩济庄二区北工程）北临阜石路、位于东翠路和西翠路之间，是建筑面积60万平方米的恩济庄小区的一部分。该工程占地面积1．8公顷，共3幢高层建筑，1、3号楼为商品住宅，2号楼为商业办公用房，总建筑面积为102283．13平方米，其中住宅73133．13平方米，商业及办公用房29150平方米。

该项目已取得的项目资格文件包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证。由于此用地原为划拨土地，现已按政策规定补交清地价款且商品住宅已售完入住，因此1、3号楼不需再补办商品房销售许可证及房屋所有权证，房屋所有权证直接办理给购房者，目前已领取1、3号楼的国有土地使用证。2号楼已签定国有土地使用权出让合同，与其相关的商品房销售许可证、国有土地使用权证及房屋所有权证目前正在按照北京市国土资源与房屋管理局的申领程序办理。

（2）项目经营模式该项目为本公司支付原用地单位拆迁安置费用后由公司自主经营开发。（3）施工单位概况

该项目是由北京住总正华建设工程有限责任公司、北京市第一房屋修建工程公司施工建设。

北京住总正华建设工程有限责任公司。该公司原为北京住宅开发建设集团六公司一分公司，于98年2月更名。公司系北京市改制试点企业，注册资本金5000万元，总资产4亿元，年营业额4亿元。主营建筑施工、房地产开发、装饰、钢结构、安装、建材及相关产业，具有国家一级工业与民用建筑资质、装饰资质、设计资质、钢结构资质、试验室资质、物业管理资质等，拥有12个全资企业、5个控股企业及若干参股、合作企业。

北京市第一房屋修建工程公司。该公司成立于1987年9月，注册资金3，654万元，全民所有制企业。为工业与民用建筑工程施工一级企业，工程建设通过了ISO9002国际质量体系及UKAS国际质量体系双重认证。

（4）项目进度、工程质量和销售情况

定慧东里1、2、3号楼（恩济庄二区北工程）项目于1994年开工，1号、3号住宅于1996年12月经北京市建设工程质量监督总站房屋修建工程监督站验收，优良率达100％，3号住宅被评为北京市“长城杯”工程。2号楼目前尚未竣工验收。

（5）共用部位及共用设施设备维修基金执行情况

本公司根据京房地物字［1999］第1088号文件《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第四条“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局”的规定不向购房者代收共用部位共用设施设备维修基金。

4、曙光花园小区二期工程及回龙观文化居住区后期D05、D06项目

曙光花园小区二期工程及回龙观文化居住区后期D05、D06项目为本次募集资金投向项目，项目情况见“六、募集资金的运用”。

5、公司自成立以来主要开发项目表

公司自成立以来，主要开发的项目见下表：

项目名称建筑面积（平方米）开工日期竣工日期总投资（万元）龙华园小区154,378.00 1994年初1996年底24,839.86恩济庄二区北工程102,283.13 1994年预计2000年底32,938.51曙光花园一期337,834.00 1996年底预计2001年底91,864.71

6、公司主要开发项目在北京市的分布简图（附后）（十九）土地储备情况1、土地储备概况

公司目前主要的土地储备为动物园商业街3、4、5号地块，该地块原为北京园林房地产经营开发公司使用，根据本公司与北京园林房地产经营开发公司于1994年10月签订的《合作建设经营协议书》和1994年12月本公司与北京园林房地产经营开发公司签订的《补充协议书》，该项目由本公司独立经营开发。

动物园商业街3、4、5号地块位于北京市西城区西直门外大街北，动物园大门以西至中国科学院植物研究所以东地段，南至西直门外大街，北与动物园绿化地相连。整个地块规划用地面积19，243平方米，其中3号地块1，687平方米，4号地块3，900平方米，5号地块13，656平方米，根据北京市城市规划管理局出具的规划设计条件，整个地块可建面积约7．5万平方米的商业、餐饮、娱乐、办公和公寓用房。

目前，本项目已完成三通一平工作。2、北京园林房地产经营开发公司简介

北京园林房地产经营开发公司成立于1993年，注册资本1，000万元，主要经营北京展览馆至首都体育馆动物园南墙边界商业一条街的房地产开发、园林绿化工程等项业务，现已完成北京快乐城堡、凯旋大厦、方圆大厦等。

3、未开发建设原因

（1）1995年北京市写字楼商业设施市场已呈饱和状态，公司通过市场调查并结合北京市城市规划，认为投资风险较大；

（2）1995年项目的市政配套条件和交通状况较差，改造投入较大，增加开发成本。

4、开发计划

北京市西直门外大街改造工程已被北京市人民政府列为2000年为民办实事内容之一，交通状况和市政基础设施的改善为本项目的实施创造了良好的条件，同时由于中关村效应的辐射及加入WTO的影响，使得该项目已具有良好的开发条件，本公司拟在做好市场调查的基础上，找准市场定位，开发出适销对路的物业。

5、项目取得批文情况

本项目已取得北京市计、建两委的立项批复，公司已合法取得土地开发权，公司将根据开发计划逐步申领项目的有关证件。

（二十）环境保护

本公司在项目开发建设中注重环境的建设和保护，一方面充分利用和保护土地资源，另一方面充分利用新型建筑材料和先进的设备，采用新房型、新工艺等，最大限度地保护自然环境、土地资源和自然资源。

另外，由于公司进行房地产开发，不直接施工生产，因此公司本身不产生“三废”污染，本公司也要求施工单位按照北京市的有关规定文明施工，在施工过程中产生灰尘和泥浆、噪声等按照北京市的有关规定严格处理，采取了利用防尘罩、泥浆经过沉淀后排入城市排水管道、避免夜间施工、利用噪声低的施工设备等措施。

（二十一）发行人税收情况

本公司自成立以来，所得税一直按33％缴纳。根据北京市财政局京财企一（2000）1097号《关于同意北京天鸿宝业房地产股份有限公司申请享受财政优惠政策的函》文件，对因账务调整增加的所得税不再追缴，对1997、1998、1999年缴纳所得税超过15％税负的部分由市财政返还，并入企业税后利润统一进行分配。北京市地方税务局已对公司享受以上财政税收优惠政策予以确认。

本公司自2000年1月1日起所得税按33％缴纳。

根据北京市地方税务局东城分局特税所提供的《证明》，对恩济庄二区北工程（定慧东里1、2、3号楼）、回龙观（龙华园）项目依据财政部和国家税务总局《关于土地增值税优惠政策的延期的通知》（财税字〖1999〗293号）免征土地增值税至2000年年底。

根据北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室京地税［1996］431号文“关于土地增值税若干征收管理问题的补充通知”及北京市东城区地方税务局专业税务所于1999年12月29日出具的“普通标准住宅审核表”，曙光花园小区甲3号、甲4号、甲7号、甲9号、甲10号、甲16号、乙1号免征土地增值税。

（二十二）本公司董事会、监事会成员及高级管理人员介绍

赵东杰先生：36岁，大学本科，工程师，本公司董事长。1987年7月参加工作，曾任北京市房地产开发经营总公司开发处处长，北京市房地产开发经营总公司总经理助理，本公司副董事长、总经理。现任天鸿集团总规划师。

李发增先生：59岁，大学专科，高级政工师、高级经济师，本公司董事。1958年12月参加工作，曾任北京燕化总公司动力厂组织部长，北京市房地产开发经营总公司党委书记、副董事长兼副总经理，本公司董事长。现任天鸿集团董事长兼总经理，党委副书记，海南宝华实业股份有限公司董事长，北京宝晟住房股份有限公司董事长，北京华澳房产有限公司董事长，北京万佳物业管理有限公司董事长，珠海汇晟投资有限公司董事长。

巴峥嵘先生：31岁，大学本科，经济师，本公司副董事长兼总经理。1990年7月参加工作，曾任本公司副总经理。现任北京宝汇房地产开发有限责任公司董事，北京宝威土地开发有限责任公司董事，北京元隆丝绸股份有限公司董事，珠海汇晟投资有限公司董事，北京宝嘉恒房地产开发经营有限责任公司董事。

田占雄先生：49岁，大学专科，注册房地产估价师，本公司董事。1969年5月参加工作，曾任北京市房地产开发经营总公司经营处处长。现任北京天鸿集团公司董事兼常务副总经理，北京市房地产交易中心总经理，北京宝信实业发展公司董事长，北京宝能热力有限责任公司董事长，北京宝轩房地产开发经营有限责任公司董事长。

辛伟民先生：48岁，大学专科，助理经济师，本公司董事。1969年3月参加工作，曾任京华房产有限公司办公室主任，总经理助理，副总经理。现任京华房产有限公司副董事长兼总经理，北京燕侨物业管理有限公司董事长兼总经理，北京燕华物业有限公司董事兼总经理。

戴肇辉先生：33岁，大学本科，助理经济师，本公司董事。1989年7月参加工作。现任海南宝华实业股份有限公司总经理，海南天惠鸿建材有限公司董事长，海南京碧实业发展有限公司董事兼总经理，海南汇祥旅业投资有限公司董事兼总经理，北京华澳房产有限公司董事。

胡瑞深先生：35岁，研究生，硕士，高级工程师，本公司董事。1991年4月参加工作，曾任北京宝瑞房地产开发有限责任公司副总经理、总经理，北京天鸿集团公司副总工程师。现任北京天鸿集团公司总工程师。

李薇女士：53岁，大学本科，高级政工师，本公司监事会召集人。1968年12月参加工作，曾任北京市房管局机械施工公司党办主任、组织部长，北京市房地产开发经营总公司党办主任、党委副书记兼组织部长。现任北京天鸿集团公司党委书记兼纪委书记、工会主席，北京燕华物业有限公司董事长，北京宝星服务中心总经理。

张欣先生：55岁，大学专科，高级政工师，本公司监事。1965年9月参加工作。现任北京天鸿集团公司纪委副书记。

梁桥女士：45岁，中专学历，助理工程师，本公司监事。1974年4月参加工作，曾任职于北京市房地产开发经营总公司经理办公室。现任本公司办公室主任。

宋洪先生：32岁，大学本科，工程师，本公司副总经理。1991年7月参加工作，曾任本公司工程部经理、总工程师。

陈斌先生：29岁，硕士，工程师，本公司副总经理。1998年5月参加工作，曾任职于北京宝润房地产开发有限责任公司。

王立新先生：32岁，大学本科，会计师，本公司财务总监。1991年7月参加工作，曾任北京天鸿集团公司财务部副经理。

龚谦炜先生：29岁，大学本科，经济师，本公司董事会秘书。1994年7月参加工作，曾任职于本公司经营部。

本公司高级管理人员未在本公司以外的其他公司任职。

九、发行人的业务

（一）发行人主要业务

公司主要从事商品房的开发建设、投资、销售等。目前，主要是住宅小区的开发与建设，主要有普通商品房、经济适用房及小区商业、办公用房等。目前本公司正在开发的项目有曙光花园一期工程、恩济庄二区北工程3号楼（定慧东里2号楼），已完成的工程有回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程1、2号楼（定慧东里1、3号楼），拟利用募集资金开发项目有曙光花园二期工程、回龙观文化居住区后期D05、D06项目，土地储备有动物园商业街3、4、5号地块。

公司为具备国家一级资质的房地产开发企业，在国内开发项目的规模及开发地域均不受限制，公司目前主要从事住宅小区的开发建设。

（二）房地产业务的特点房地产业务的特点有：

1、房地产开发一次性投资量大，成品销售价值量也很大。投资风险高，收益高。

2、房地产是不动产，使用年限长，不能象其他商品那样随时以旧换新。3、房屋附着于土地之上，同土地构成一个整体的房地产。

4、房地产作为特殊的商品，其流通市场目前尚不够发达，并且受到国家政策的严格控制。

5、房地产商品的生产和销售具有明显的地域性特点。6、房地产商品开发程序复杂，并且投资周期长，资金周转率低。7、房地产企业普遍资产负债率较高。

8、由于公共配套设施、土地开发成本及政策性收费的变化，房地产商品的成本具有高度的不确定性。

（三）行业概况

1、公司主营商品房开发业务，属房地产行业。房地产业作为国民经济的重要产业，与建筑、建材、冶金、轻工、机电等50多个产业部门有密切联系，其发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展以及促进国民经济增长等有着巨大作用，因而在国民经济发展中占据十分重要的地位。1995年我国城镇居民恩格尔系数为52．25％，1998年下降到44．48％，表明城镇居民的消费热点已逐渐转移，以住房建设为主体的房地产业极有可能成为我国新一轮国民经济发展的支柱产业，政府有关部门已将启动房地产住宅建设作为培育新的经济增长点和消费热点，以此推动国民经济的全面发展。

2、行业现状

1999年我国住房分配制度的实质性改革、银行利率的一再降低和财税部门的税收优惠等政策措施，是房地产市场的实质性利好，使居民住房社会化和市场化的观念日趋成熟，住房消费热、负债购房逐步形成，以商品住宅建设为主的房地产业有趋于活跃的迹象。国家统计局数据显示，房地产业特别是住宅产业出现了稳步发展的势头，1999年全国完成房地产开发投资2，952亿元，比1998年同期增长17．9％，其中商品住宅完成投资1，974亿元，增长29．1％。1999年全国商品住宅施工面积34，901万平方米，增长22％；竣工面积7241万平方米，增长24．5％。

市场购买主体由集团向个人转变，个人购房比例大为增加，市场化程度不断提高。1999年全国商品住宅销售面积6，247万平方米，增长14．8％，个人购房比重达到74．4％。截至1999年11月底的统计资料显示，北京市累计销售给个人的商品住宅面积达126．1万平方米，占商品住宅销售面积的64％，集团购买已逐渐淡出市场。

从市场总体来看，住宅供给的结构性失衡仍然没有得到根本解决，空置面积仍非常巨大，估计全国超过8，000万平方米，其中，北京空置350多万平方米。

从发展阶段来看，房地产业已经从单体式开发转变为成片开发、规模经营的格局，已呈现出分散化、郊区化、规模化及综合化特征，房地产业越来越呈现出社会化产业特征，在经济发展中担当着极为重要的角色。规模化经营可充分利用项目规模庞大带来的设施配套全、生活便捷和管理规范等优势，增强物业的凝聚力，形成所在区域的标志性建筑群体，从而赢得客户的青睐。

从物业小区布局和住宅结构来看，现代房地产业倾向于个性化，更注重人文、文化的居住理念，高度重视环境景观设计，充分体现以人为本的规划设计原则，追求回归自然、返朴归真、崇尚生态的生活氛围，环境生态型住宅已成为新的行销热点。目前要在房地产市场取得较好的业绩，降低开发项目的市场价格弹性，就必须要有明显的个性化特征，建筑美学、建造质量、环境生态氛围、住宅观念（如大户型、跃层、错层等）、豪华装修或者其它任何有特色的东西，都有可能激发潜在购买者的想象力，促发其产生购买动机。如目前欧陆式建筑风潮席卷京城，形成了一道亮丽的风景线。根据经验，商品住宅开发中设计投入（设计费）和景观绿化投入是边际利润最高的两项投资，随着个人购房率的上升，景观及住宅设计已在住宅市场竞争中扮演着非常重要的角色。

如今的居住小区已开始强化社区人概念，要求小区立足人本思想，充分发挥社区功能，从健康、舒适角度提供良好的物业管理服务；据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，物业管理与服务已成为楼盘竞争的新砝码。

从开发品质而言，科技型、技术进步型的住宅深受市场欢迎。国家建设部1999年2月发布了《关于住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，要求科技进步对住宅产业发展的贡献率2002年提高到35％，2010年提高到40％以上，引导住宅开发建设走技术创新和集约化生产的道路，提高住宅小区的科技含量。同时，随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商也纷纷采用一些更好的材料、设备和先进技术等来吸引或优惠购房人，诸如落地玻璃、地板采暖、全地下层车库、中央分户式空调、精装修房、特别园林设计和社区VOD、SOHO公寓等等；智能化程度普遍提高，无论中高档商品房项目，还是经济适用房项目，几乎都配备了网络系统、高科技预警监控系统，INTERNET高速接入、保安监控等等。充分利用现代科技发展的最新成果提高居住生活质量已成为现代居住的一种时尚。

（四）北京地区房地产市场分析

公司房产开发业务目前全部集中于北京地区，北京作为全国政治、经济与文化中心，中央机关单位、各部委、各省区市驻京办事机构、众多企业分支机构，外国驻京使馆机构、大量外企的中国总部等构成了北京房地产市场的坚实基础。1999年北京市居民人均住房面积为15．4平方米，与世界中等发达国家人均20平方米相比，还有较大的差距。据统计，目前全市人均住房使用面积不足5平方米的仍有25万多户，北京旧城区危旧房改建的任务还相当艰巨。另外，“北京市居民”的范畴正不断地扩大，北京高新技术企业发展迅速，高新技术人才荟萃，来京创业、投资以及文化、艺术、证券等诸多领域的成功人士和相当部分国外或外企就职的高薪阶层人士云集北京，其在房产消费市场中已占有相当比重，是房地产市场的“生力军”。再次，作为中国的最重要城市和大部分跨国公司中国总部的所在地，WTO的加入将给北京房地产业带来高水平的大量国际客源和更多的发展机会，有助于消化部分空置的高档楼盘，刺激房地产销售市场。面对2008年奥运会，作为首都将加快完善基础设施建设，为成功申办奥运会提供坚实的物质基础，也为北京房地产业提供了更多更为广阔的发展机遇。由此可见，北京房地产业的发展较之其他城市与地区有着更大的市场潜力和更加诱人的发展前景。

目前北京已成为全国最庞大、最具活力的房地产市场之一，众多房地产开发企业纷纷抢滩北京市场。据北京市统计局资料，1999年北京全社会固定资产投资完成1，170．6亿元人民币，其中用于住宅建设的投资占30％，比上年净增79．8亿元，全年住宅施工总面积为3，754．8万平方米，竣工住宅1，519．9万平方米，比上年增长近40％；今年1－4月份完成房地产投资91亿元，增长36．1％；内销商品房销售由1996年167．3万平方米增长到1999年的403．2万平方米；今年截至4月底累计销售各类商品房229．8万平方米，同比增长1．5倍，累计销售住宅220．4万平方米，同比增长近两倍。

1999年北京房地产市场是自宏观调控以来发展最快的一年，开发竣工的增长速度高于房产销售的增长速度，导致房产空置激增。截止1999年9月底北京市空置商品房371．2万平方米，其中，住宅空置295．5万平方米，增长72．3％。从价格变动情况看，今年上半年，全市商品房平均售价4，229元／平方米，比去年底下降558元，较去年同期下降611元。1999年以来，个人购房比例上升，经济适用房以政府规定的低价格入市以及二手房市场的逐步形成，价格下调已为大势所趋。但市场定位准确、价格适中、交通便利、市政和配套设施完善、环境优美、物业管理完善的商品住宅以及中低价位的房产项目则销售情况良好；其中，北京市1999年竣工的150万平方米经济适用房已被抢购一空。