重要提示

发行人保证本招股说明书概要的内容真实、准确、完整。政府及国家证券管理部门对本次发行所作出的任何决定，均不表明其对发行人所发行的股票的价值或者投资人的收益作出任何实质性的判断或者保证。任何与此相反的声明均属虚假不实陈述。

本招股说明书概要摘自本公司招股说明书，目的仅为尽可能广泛、迅速地向公众提供有关本次发行的简要情况。招股说明书全文为本次发售股票的正式法律文件。投资人在作出认购本股的决定前，应首先仔细阅读招股说明书全文，并以全文作为投资决定的依据。

特别风险提示

本公司所属房地产行业是高风险、高收益行业，国家宏观经济波动和经济政策的变化对本公司的经营影响极大；本公司主要在北京市开发建设普通商品住宅及经济适用房，产品结构单一；本公司募集资金开发项目之一的经济适用房项目，销售价格受政府限价控制，由于房地产项目开发总成本的高度不确定性，本公司对该项目的开发成本的控制直接影响本公司的收益，因此，投资者应特别注意行业风险和新项目开发风险。

本公司2000年利润预计高达每股1．06元，主要是由于有5，414．26万元预提费用调整冲减当期成本，投资者在阅读本招股说明书时应特别注意。（单位：人民币元）面值发行价发行费用募集资金每股1．0010．400．3410．06合计40，000，000416，000，00013，600，000402，400，000发行方式：上网定价发行发行时间：2001年1月15日拟上市地点：上海证券交易所招股说明书签署日期：2001年1月8日

一、绪言

本招股说明书概要系根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《公开发行股票公司信息披露实施细则》及其他有关法律、法规以及本公司之实际情况而编写，旨在披露本公司基本情况及有关详尽资料。本招股说明书概要业经董事会全体董事批准通过，确信其所摘内容与招股说明书正文一致，且无任何重大误导、虚假或遗漏。

本公司本次公开发行4，000万股社会公众股已获中国证监会证监发行字［2001］10号文核准。

新发行的股票是根据本公司招股说明书所载明的资料申请发行的。除本发行人和主承销商外，没有委托或授权任何其他人提供未在本说明书中列载的信息和对本说明书作任何解释或者说明。

投资者可在本次股票承销期内到本公司指定地点查阅招股说明书全文。如对本招股说明书概要有任何疑问，可咨询本公司或主承销商。

特别提醒：

投资者须自行负担买卖本公司股票所应支付的税款，发行人、主承销商和上市推荐人对此不承担任何责任。

二、释义

在本招股说明书概要中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：公司或本公司（发行人）指北京天鸿宝业房地产股份有限公司天鸿集团指北京天鸿集团公司宝骥公司指北京宝骥材料设备有限责任公司建设部指中华人民共和国建设部主承销商指中信证券股份有限公司上市推荐人指中信证券股份有限公司公司章程指北京天鸿宝业房地产股份有限公司章程股票指每股面值1．00元的记名式人民币普通股本次发行指本次向社会公众发行4，000万股A股董事或董事会指本公司董事或董事会监事指本公司监事元指人民币元

三、发售新股的有关当事人

（一）发行人：北京天鸿宝业房地产股份有限公司法定代表人：赵东杰地址：北京市东城区安定门外大街185号京宝大厦四层 公司电话：010-64401816 传真：010-64401633 邮政编码：100011联系人：龚谦炜钟宁（二）主承销商：中信证券股份有限公司法定代表人：常振明地址：深圳市罗湖区湖贝路1030号海龙王大厦电话：021－62802631传真：021－62802267联系人：冒友华谢小弟周燕（三）副主承销商：三峡证券有限责任公司法定代表人：邓贵安地址：湖北省宜昌市滨湖路2号电话：027－85712072传真：027－85712070联系人：董巍颜永军（四）分销商：国信证券有限公司西南证券有限责任公司平安证券有限责任公司联合证券有限责任公司（五）上市推荐人：中信证券股份有限公司（六）发行人法律顾问：中银律师事务所法定代表人：唐金龙地址：北京市西城区金融街23号平安大厦6层电话：010－66210709传真：010－66213817经办律师：朱玉栓邓鸿成（七）主承销商法律顾问：北京市金台律师事务所法定代表人：林章龙地址：北京市广安门外南滨河路1号高新大厦七层电话：010－63288571传真：010－63288570经办律师：郭卫东贺艳菊（八）财务审计机构：岳华会计师事务所有限责任公司法定代表人：李延成地址：北京市朝阳区安定路39号长新大厦五层电话：010－64448901传真：010－64418625经办注册会计师：张连起潘帅（九）资产评估机构：北京六合正旭资产评估有限责任公司法定代表人：薛勇地址：北京市海淀区复兴路12号电话：010－63965468传真：010－63950272经办评估人：黄二秋宋吉力（十）资产评估确认机构：中华人民共和国财政部负责人：项怀诚地址：北京市三里河路南三巷3号电话：010－68551114传真：010－68551229（十一）股票登记机构：上海证券中央登记结算公司法定代表人：王迪彬地址：上海市浦东新区浦建路727号电话：021－58708888传真：021－58709940

四、发行情况

（一）承销方式

本次发行由以中信证券股份有限公司为主承销商之承销团采用余额包销方式承销。

（二）承销期的起止日期本次股票发行承销期为2001年1月15日至2001年1月19日。（三）发行方式本次发行采用“上网定价发行”的发行方式。（四）发行地区所有与上海证券交易所交易系统联网的各证券交易网点。（五）发行对象

持有上海证券交易所股票帐户的有权购买人民币普通股的法人和持有中华人民共和国居民身份证的公民（法律法规禁止者除外）。

（六）股票种类

本次发行的股票全部为人民币普通股（A股），每股面值1．00元。本次共发行4，000万股。

（七）发行价格及发行价格确定方法发行价格为10．40元／股。

确定发行价格的方式：根据《证券法》28条有关规定，发行价格由主承销商与发行人商定，并经证监会核准；本次发行以溢价方式发行，通过对本次发行价格的估值，经主承销商与发行人共同协商后确定的。发行市盈率按2001年每股盈利预测计算为28．05倍（全面摊薄）。

（八）预计实际募集资金总额

本次A股发行预计募集资金为人民币41，600万元，扣除发行费用1，360万元，预计实际募集资金总额为40，240万元。

（九）发行前后每股净资产发行前每股净资产：3．063元／股（审计基准日）；发行后每股净资产（扣除发行费用）：5．649元（十）挂牌交易：

本次公开发行之社会公众股在发行结束后，将尽快在上海证券交易所挂牌交易。

五、风险因素与对策

提示：投资者在评价发行人此次发售的股票时，除本公司本次发行的招股说明书提供的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。

（一）经营风险1、原材料、设备供应的风险

公司从事的房地产开发业务中原材料和设备占开发成本25％左右，建筑材料和设备价格的提高将会增加公司的开发成本。

2、土地风险

土地是公司进行房地产开发的不可缺少的自然资源，土地的价格有许多不确定因素，公司目前所开发的项目均地处北京，土地的开发成本较高，在公司项目开发成本中占30％以上。因此，土地价格的变化会对项目的开发成本影响较大。

土地储备是公司持续稳定发展的决定因素之一，如果公司土地储备不足，将会影响公司后续项目的持续开发，造成公司的经营业绩波动，但公司土地储备过多，可能会由于资金、市场等原因未能及时开发，将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险（根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权的土地在超出出让合同约定的日期一年未开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，满两年未开发的可以无偿收回土地使用权）。

公司的土地储备为动物园商业街3、4、5号地块，目前只与土地使用者签订了拆迁补偿协议并预付部分拆迁补偿费和取得北京市发展计划委员会和北京市建设委员会共同出具的项目立项批复，还未正式开工建设，因此，存在规划调整和土地地价成本变化而带来的风险。

3、公司经营过于集中的风险

公司主要在北京市进行商品房的开发与经营，公司在北京市的主营业务收入占公司主营业务收入的100％，北京市商品房市场的变化决定公司的盈利水平，公司的经营主要依赖北京市的房地产市场。

4、住房分配制度改革风险

随着国家住房分配制度改革的推进，目标消费群体由集团购买者向个人购买者转变。由于集团购买具有房型设计针对性强、以销定产、销售迅速、开发风险小等特点，而个人购房者由于个人的偏好不同，房型设计需多样化、需单个销售等特点，在一定程度上会增加公司的开发难度和销售费用。如果公司在个人消费者成长为市场主力的过程中，在房型设计、销售策略等方面不能迅速适应销售对象的变化，会极大地影响公司的经营业绩。

5、产品质量与工程建设风险

影响房地产产品质量的因素很多，勘探、设计、施工、材料、监理等的纰漏都可能导致产品质量问题，虽然公司采用出包方式委托其他单位承担上述工作，由有关责任方承担赔偿责任，但也可能对公司产生不利影响，甚至使公司卷入诉讼，从而影响公司的声誉、项目的进度以及经济效益。公司将不得不面对由于产品质量而带来的风险。

北京是我国古都，地下文物繁多，在工程建设过程中，有可能会探测到地下文物，由于国家法律对文物的强制性保护，可能会导致项目的停建、缓建、改建，甚至取消。此外，一些其他因素的变化，如承包方无力继续承担施工任务、市政配套条件无法满足等施工条件环境条件发生变化，也均会对项目的工程进度产生较大的影响，并导致开发成本提高。

6、筹资风险

本公司募集资金投向项目中，曙光花园二期工程的建设资金约60％来源于预售房款，回龙观文化居住区后期D05、D06项目的建设资金约65％来源于预售房款，如果预售不能按计划完成，则本公司不得不采用其他的融资方法，可能会增加本公司开发成本，甚至影响项目进度。如果银行限制对房地产项目的贷款，将会影响工程进度和施工质量，甚至可能会造成停工，将使公司有可能不能按期、按质交房，承担违约责任。

7、项目开发品种更新的风险

随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，公司有可能面临产品被淘汰的风险。公司因此而变更设计，将会导致开发成本的提高。

8、产品价格限制和销售的风险

公司主要开发普通商品房，产品价格受北京市同类商品房价格的限制。公司开发建设的曙光花园小区，属于面向中上收入人群的中档商品房，周围有世纪城（规划建筑面积约100万平方米）、美丽园（规划建筑面积约21万平方米）等项目位于同一区域，且属于同一档次，产品销售面临有力的竞争，销售价格受到影响；同时，由于国家实施安居工程，北京市大量的经济适用房上市，使北京市的商品房价格受到抑制、销售受到冲击。因此公司面临产品价格限制和销售的风险。

本次募集资金用于开发的回龙观文化居住区后期D05、D06项目，属于经济适用住房，销售价格受到政府严格限制。

9、新项目开发的风险

房地产项目开发有较强的个性特点，影响新项目开发成功的因素非常多，如果公司对新开发项目的筹划、对市场需求的变化研究不够，公司会面临新项目开发不成功的风险。

（二）行业风险1、产业政策限制的风险

公司所处房地产业与国民经济状况联系极为密切，房地产行业的发展与经济发展周期有极大的相关性，国家的经济政策对房地产行业影响较大，国家需实施宏观调控时，常常采取包括对房地产行业在内的基本建设的调控以达到宏观调控的目的。在经济高涨期，国家可能采取对房地产进行调控的政策。因此，国家经济政策对本公司的经营会产生较大的影响。

2、环保因素限制的风险

公司开发的项目主要在北京市，由于位处首都，公众对环境条件要求很高，政府对环保的要求也更严格。由于政府提高了对环境影响的要求，强制使用无害新型建筑材料，强制要求采取措施降低个种污染，导致公司的开发成本增加，从而影响公司的预期盈利。

3、严重依赖其他行业的风险

由于房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因此，房地产行业对金融业有较高程度的依赖。金融企业经常会进行业务调整改变对房地产行业的贷款政策，将会极大地影响房地产行业的发展。

另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑、建材、电子、机械、化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量、产品价格、产品更新的周期等均影响房地产业的发展。4、对自然资源严重依赖的风险

房地产对土地资源、建筑原材料（水泥、钢材、木材、石材等）有严重的依赖，土地资源不仅是必须的，而且是不可再生的，国家对土地供应的政策制约着房地产业的发展。

水泥、钢材、木材、石材等建材可能由于环境保护的要求而减少产量，将会导致建材价格的上升，从而增加公司的开发成本。

5、行业内部竞争的风险

由于房地产是高风险、高收益行业，吸引了一些知名的集团企业进军房地产行业，使得房地产企业越来越多。随着我国加入WTO的进程，投资我国房地产业的外资也会越来越多，使得竞争也越来越激烈。同时由于目前市场上存在大量的积压房和空置房，这些积压房和空置房可能会低价销售，使得公司不得不面临更加激烈的行业竞争。

6、行业发展存在的其他限制因素

房地产行业具有投资大、风险高、收益高的特点，从项目的筹划、立项、可行性研究、设计、施工，到交付使用、销售、物业管理等，操作环节多、难度大，项目开发周期长而市场变化快；房地产产品的质量主要取决于施工质量，房地产企业不能对施工质量直接控制；同时，由于房地产产品的个性差别大，难以利用规模降低成本，这些均给公司的经营带来风险。

7、北京市商品住宅价格情况

北京市一直是全国商品房价格最高的地区之一，最高时达平均5000元／平方米以上，但近两年商品房销售价格一直处于平稳下降态势。据中房北京指数报告显示：从98年9月至2000年9月期间，北京商品房销售价格指数平稳下降，此间的99年3月、99年8月、99年10月、2000年3月曾出现小幅回弹后又继续下降，2000年5月至9月出现平稳上升的趋势。（详见附图1）。

北京住宅价格指数走势与商品房价格指数走势基本相同，近期的基本走势是平稳中有略升的趋势（详见附图2）。

预计今年下半年以及2001年北京的商品房销售、尤其是住宅销售会稳中有升。主要是：住房分配制度改革彻底取消了集团购买，住宅需求全部推向市场，市场需求数量扩大；大部分持币观望者开始进入住宅销售市场；住房贷款更加简单易行，降低了购房门槛，使大量潜在需求转变为有效需求。另外，北京市大力加快城市道路等市政基础设施建设和城区危房改造，拆迁量很大，由于采用货币补偿的拆迁安置政策，大量的拆迁补偿款将很快流入住宅市场。

（三）市场风险1、受国民经济发展周期影响的风险

房地产受国民经济周期的影响极大，具有明显的周期性，我国房地产的周期一般为4～6年。但是，由于反应与调整较慢，房地产业的周期与国民经济周期相比有明显的滞后性。本公司将面临着国民经济发展周期带来的影响。

2、市场不够发达和存在市场分割的风险

目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度较低；商品房这一特殊商品，其交易、过户目前受到政府管理部门的严格控制，二级市场不够发达，因此公司承担市场不够发达的风险。另外，房地产的生产和销售有明显的区域性，本公司主要在北京市开发房地产，本公司将承担市场分割带来的风险。

（四）政策风险1、与城市建设总体发展不同步的风险

城市供水、供电、供暖、供气（煤气、天然气）、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划地进行，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会极大地影响房地产开发项目的开发成本和开发进度。

2、房屋拆迁政策变化的风险

国家和北京市人民政府对城市房屋拆迁有明确的政策和规定。随着经济的发展和城市建设的需要，城市房屋拆迁的标准、要求会发生变化。北京市的房屋拆迁安置标准较高，房屋拆迁政策和标准的变化会影响本公司的开发成本，影响公司的收益。

3、土地供应政策变化的风险

为了保护耕地，国家和北京市人民政府将会采取措施限制土地供应量和新项目的开发，使公司的发展受到限制。

4、房地产业税收变化的风险国家经常采用税收调控房地产业，这些税收政策经常变化，如土地增值税、固定资产投资方向调节税等，如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使公司的盈利水平降低。

5、购房贷款政策变化的风险

银行改变购房贷款政策，可能影响居民购房，从而使公司开发的房地产项目的销售受到影响。

（五）股市风险

公司本次公开发行的股票将挂牌交易，其价格不仅仅取决于公司的经营业绩，同时也受到宏观政治和经济环境、社会稳定情况、利率等有关经济政策以及证券市场供求关系等诸多因素影响。另外，股票市场中存在的投机行为、投资者心理不稳定以及不可预测事件的发生等都可能导致本公司股票价格发生波动，给投资者带来损失。因此，投资者必须对股票价格波动及今后股市中可能涉及的风险有充分的认识。

（六）其他风险

本公司的第一大股东为天鸿集团，发行后通过直接或间接控制公司61．83％的表决权，因此，存在第一大股东通过行使表决权方式影响公司决策的风险。

针对上述风险，本公司拟采取如下对策：（一）经营风险的对策1、对原材料、设备供应风险的对策

公司已加强对原材料、设备的采购力量，直接从生产厂家购货，减少中间环节，与生产厂家建立长期、稳定的合作关系，降低原材料、设备的采购价格。

2、对土地风险的对策

公司将加强与土地供应部门的联系，在土地低价时储备土地，保持一定的土地存量，减少土地价格变化带来的风险；同时，根据公司的资产规模和开发进度，有计划、有步骤地进行土地的储备，做到既满足公司的开发需求，又不盲目进行土地储备。针对公司储备的动物园商业街3、4、5号地块，公司将抓紧进行可行性研究、市场调研及方案设计、报审等工作，以避免规划调整的风险，同时视项目进展程度及时签订土地出让合同，以降低土地地价成本变化带来的风险。

3、对公司经营过于集中风险的对策

公司在北京市进行商品房开发的同时，利用本公司的管理优势和开发经验，扩大在其他城市和地区的房地产开发；同时，通过逐步开发出可用于出租的物业，用于公司的出租经营，保证公司有稳定的利润来源。

4、对住房分配制度改革风险的对策

面对住房分配制度改革而带来的购房客户的变化，公司将改变营销策略，一方面加强宣传策划，搞好售后服务，树立良好的市场形象，以品牌战略参与市场竞争；另一方面加强市场调研，开发出适合不同消费层次的住房，以降低由于住房分配制度改革而带来的客户分散风险。

5、产品质量与工程建设风险的对策

公司将利用在房地产开发方面的丰富的经验，加强项目管理和工程建设各阶段的检查和监督，采用招投标等方式精心选择勘察设计单位、施工单位和施工监理单位以及主要建筑材料设备；同时，公司已开始实施ISO9000认证工作，通过提高管理水平降低和规避工程建设风险，提高产品质量。

对在工程建设中可能探测到的地下文物，一方面加强项目前期研究和咨询，及早探测地下情况，另一方面按照国家的有关法律和政策，妥善处理和保护好地下文物，使公司的损失减少到最低程度。对于因施工条件、环境条件发生变化而导致开发成本提高，公司将及时采取处理措施，最大限度地降低成本。

6、对筹资风险的对策

曙光花园一期的销售情况良好，资金回笼快，并已有较高的市场知名度和品牌效应；回龙观文化居住区后期已有相当数量的购房客户预定，这将使本公司募集资金投向项目有较好的预售前景。公司将在加强产品预售的同时，进一步加强与国内主要商业银行长期密切的合作，按项目进展从银行贷到需要的款项，保证项目的实施。除此之外，公司还将通过本次公开发行股票筹集资金以及将来的配股、发行债券等直接融资的方式筹集资金，以满足公司的发展需要。

7、对品种更新风险的对策

公司计划与有关院校和研究机构、国外的投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进一步合作，吸取国外先进的技术和经验，不断开发出适合市场需求的项目和产品。由于变更设计而导致开发成本提高，公司一方面努力控制成本，另一方面加强宣传和销售工作，获得新产品、新功能带来的附加值，以提高公司的收益。

8、对产品价格限制和销售风险的对策

公司将进一步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，同时努力创造对曙光花园小区房型设计、工程质量、社区会所等配套设施、小区环境、物业管理服务、分户独立采暖、社区宽带网络、智能化管理等新产品、新工艺等方面的显著特点，以区别于其他项目并利用公司的良好信誉和品牌效应争取客户，扩大销售。对拟开发建设的回龙观文化居住区后期D05、D06项目，采取加强管理、降低成本的办法，同时精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大的利润空间。

9、对新项目开发风险的对策

公司在进行新项目开发的同时，将特别注意风险的防范，精心选址，加强市场、技术等各方面的研究，开发出适合市场需要的项目，降低新项目开发的风险。

（二）、行业风险的对策1、对产业政策限制的风险对策公司将建立专门的研究机构，加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风险。

2、对环保因素限制的风险对策

公司将加强项目的选址和环境评估工作，按国家的有关法律、法规做好环境保护工作。在项目前期工作中，对开发项目的周围环境、空气、土壤与水资源等进行评估，减少因选址失误而增加的环境治理工作，减少开发成本，在选用新型建筑材料及降低污染措施上，通过科学分析及公开招标等方式努力降低成本。

3、对严重依赖其他行业风险的对策

公司将根据需要，与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系，根据资金需求的状况，分别采取直接融资和间接融资的方法，解决公司资金的需求。尤其是长期保持与银行的紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。对依赖的建筑业和建筑材料行业，公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久的战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业的依赖。

4、对自然资源严重依赖风险的对策

公司历来重视对土地资源的开发和储备，公司是北京市人民政府重点支持和扶持的企业，公司将严格按照北京市政府的规划要求开发项目，以得到较好的土地供应。

公司将继续进一步注重对新型建筑材料的研究和使用，降低开发成本。5、对行业内部竞争风险的对策

目前，公司没有积压的商品房，面对越来越激烈的行业竞争，公司将精心策划项目的开发，加大成本控制力度，在保证质量的前提下，降低采购成本。公司将实施房地产企业的ISO9000的认证，进行企业的规范化管理，并通过资本市场的筹资、运作，壮大公司的力量，增强企业的竞争能力。

（三）市场风险的对策1、对受国民经济发展周期的影响风险的对策

房地产行业随着国民经济发展周期的变化而变化，一般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期，因此，公司将根据这一经济发展规律，根据市场状况，及时调整投资、开发项目及经营决策，使公司受国民经济发展周期影响降到最低程度。

2、对市场不够发达和存在市场分割风险的对策

本公司目前主要在北京市从事房地产开发业务，由于房地产市场有明显的地域性，本公司将根据市场发展的需要在其他城市进行房地产开发业务。

本公司有适量的土地储备，本公司将进一步利用信誉和管理的优势，努力取得成本低、有开发前途的项目的土地。

（四）政策风险的对策1、与城市建设总体发展不同步风险的对策

公司在进行项目策划时，充分研究和关注城市建设总体规划和市政规划及市政建设进度，使开发项目的进度与市政建设进度充分结合，在必要时采取临时措施保证水、电、气、热等的供应，以减少项目开发成本。

2、房屋拆迁政策变化风险的对策

在拆迁方面，一方面严格执行拆迁政策，按照有关法律法规办事，另一方面，加强拆迁政策的宣传和解释工作，缩短拆迁时间，在保护居民的合法权利的前提下，减少拆迁费用，降低开发成本。

3、土地供应政策变化风险的对策

公司及时按有关规定对拟开发项目用地展开申请和批核工作，以尽快取得用地审批手续，不影响项目开发建设。

4、房地产业税收变化风险的对策

公司将根据有关政策及时调整公司的开发项目，以符合国家产业政策的要求。

5、购房贷款政策变化风险的对策

公司将继续加快已开发项目的销售进度，尽早回收资金，以避免购房贷款政策带来的风险。

（五）股市风险的对策

提高上市公司质量是降低股市风险的有效途径。本公司一方面将严格按照《公司法》等法律法规的要求进行经营与管理，妥善使用募集资金，用良好的业绩给股东带来优厚的回报；另一方面，公司将严格按照《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》及中国证监会关于信息披露的有关规定，规范运作，及时、准确地披露公司重要信息，维护广大股东权益。

（六）其他风险的对策

公司将进一步加强规范运作，及时规范地披露信息，严格按照法律、法规和政策以及公司章程规定办事，充分听取中小股东的意见，将大股东的控制风险降低到最低的程度。

六、募集资金的运用

（一）本次募集资金情况

如果本次人民币普通股4000万股发行成功，每股发行价10．40元，可募集资金41，600万元，扣除发行费用1，360万元，预计实际募集资金40，240万元。

（二）本次募集资金的计划用途1、曙光花园小区二期工程建设项目

曙光花园二期工程是曙光花园小区的一部分，位于目前北京市西部房地产市场最为热销的区域。小区座落于昆玉河畔，是北京市实施城市绿化隔离带试点工程中的住宅建设项目，紧邻紫竹桥、航天桥交通大动脉，交通十分便利。小区规划导入国际先进的居住公园模式，周边望山、上风、亲水、绿化，同时又处于现代城市生活之中，拥有稀贵的城市山水环境，是北京较少见的大规模亲水现代化居住社区。

曙光花园小区是由本公司和北京海青曙光房地产开发中心合作开发建设，由北京海青曙光房地产开发中心提供土地，本公司提供小区工程建设的资金并进行工程建设及经营销售的管理工作，负责建设拆迁安置房等，双方按约定的比例分配收益。

曙光花园小区占地面积29．7公顷，总规划面积67．75万平方米，总居住人口1．35万人，小区由甲、乙、丙、丁四个区构成，其中甲、乙、丙区为住宅，丁区为大型公共建筑。小区内设有中小学、托幼、商业、娱乐、会所、地下车库等多项配套服务设施。甲区、乙1号楼、丙区、小学、托幼为小区一期工程，一期工程于1996年开工，截止2000年6月，甲3号、4号、8号、10号、16号、丙1号、2号、3号、乙1号楼已竣工入住，面积为14．70万平方米；甲1号、2号、7号、9号、13号、14号、地下车库，丙4号、5号、6号、7号在施工，面积13．67万平方米；甲5号、6号、15号、小学、托幼等2000年底开工，小区内部环境已初具规模。

本次募集资金用于曙光花园二期工程，位于本公司正在开发的一期工程的东部，规划总建筑面积21．03万平方米，其中住宅建筑面积19．58万平方米，由乙区12座高层塔楼及配套设施组成。

工程预计2001年开工，2003年全部建成，项目总投资49，909万元。从一期的销售情况来看，该工程销售状况非常良好，预售资金比较宽裕，因此公司拟将募集资金的2亿元作为该工程的启动资金，占项目总投资的40％，其余由自筹资金3，000万元、期房销售收入预计26，909万元解决。

经测算，项目的销售收入约63，030．00万元，税后利润6，468．26万元，总投资利润率12．96％，自有资金投资利润率28．12％，财务净现值3，818．94万元，财务内部收益率16．81％，投资回收期（动态）2．63年、（静态）2．56年。

该项目已于2000年7月24日经北京市发展计划委员会、北京市建设委员会京计基字［2000］第1135号文《关于曙光花园二期项目建议书（代可研）的批复》批准，并取得建设用地规划许可证。

2、回龙观文化居住区后期D05、D06建设项目

回龙观文化居住区是北京市规模最大的经济适用房建设项目，位于北京市区北部的城乡结合部，建设用地面积11．27平方公里，规划建设为一个集居住、商业、娱乐、工业为一体的新城，规划总建筑面积800多万平方米，规划居住人口23万。回龙观文化居住区的开发建设已被纳入中关村高科技园区的规划范围，其建设开发既可满足园区的住宅需求，又可进一步改善中关村高科技园区的投资环境。

回龙观文化居住区一期工程由天鸿集团开发建设，于1998年开始施工。至2000年6月底一期工程76万平方米住宅全部如期完工并全部销售完毕，销售出现排队购房的场面。本公司拟投资建设的回龙观文化居住区后期D05、D06工程位于一期工程的南侧，北起十里长街，南至黄土店路，西至周庄街，东至周庄东街，建成后将与一期工程连成一片，该项目由于所在社区规模庞大、配套齐全、区位优越、交通便捷、售价低廉，且具有良好的文化氛围，目前已有众多购房者预约购买，预期建成后市场销售良好。

D05、D06项目以经济适用房开发建设为主，土地取得方式为政府划拨，占地27公顷，总建筑面积39．91万平方米，其中住宅32．48万平方米，区内绿化率36．4％；工程拟于2001年3月开工，2002年6月竣工入住。工程预计总投资9．58亿元，公司拟将本次发行股票募集资金中的2亿元作为该工程的启动资金，占项目总投资的20．8％，其余由期房销售收入约6．36亿元和银行贷款约1．22亿元等方式解决。

经测算，项目建成后销售收入109，043．83万元，税后利润4，843．39万元，项目总投资利润率5．05％，自有资金投资利润率为24．22％，财务净现值2，924．27万元，财务内部收益率16．83％，投资回收期（动态）1．60年、（静态）1．52年。

D05、D06项目已于2000年7月24日经北京市发展计划委员会、北京市建设委员会京计基字［2000］第1136号文《关于开发建设回龙观地区后期D05、D06经济适用住房项目建议书（代可行性研究报告）的批复》批准。

（三）本次募集资金的运用情况表

单位：万元项目/内容投资募集资年度投资计划预期收益批准文号总额金投资2001年2002年2003年销售收入净利润额曙光花园49909 20000 23651 21110 5148 63030 6468 京计基字二期[2000]第1135号回龙观95818 20000 81481 14337 109044 4843 京计基字D05D06 [2000]第1136号合计145727 40000 105132 35447 5148 172074 11311

如公司本次公开发行股票募集资金按时到位，将全部投入以上项目，确保工程顺利按计划完成。募集资金是用于项目的启动资金，根据《中华人民共和国房地产法》，在项目缴纳土地出让金取得土地使用权证、获得建设工程规划许可证、投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％并已经确定施工进度和竣工交付日期，取得商品房销售许可证后即可进行预售，公司将通过预售来解决开发资金缺口，如在短期内有资金缺口，将通过银行贷款等其他方式解决。如果出现在一定时期内募集资金闲置的情况，公司将归还部分银行借款，并运用国家政策法规允许的投资工具，为股东获取最佳回报。

（四）前次募股资金使用情况介绍

本公司1993年12月设立时共募集资金6，825万元，原准备用于北池子小区一期工程（四合院住宅），由于考虑到该项目地处故宫附近，建筑面积受规划条件限制，盈利水平较低，经1994年2月1日董事会研究将募集资金全部用于回龙观（龙华园）小区及定慧东里1、2、3号楼（恩济庄二区北工程）的开发建设，达到了预期效果，并产生了良好的效益。